札幌市内で民泊を始めたらいくら稼げるか収益試算

札幌市内で民泊を始めるといくら稼げるのか

札幌で民泊を始めようと考えている方が最初に知りたいのは、「実際どれくらい稼げるのか」という点だと思います。

私も不動産管理の仕事を通じて、札幌エリアの民泊運営者から話を聞く機会があります。今回は、その現場感覚も踏まえて収益試算の目安をお伝えします。

札幌民泊の稼働率と宿泊単価の目安

まず、収益を左右する2つの要素を押さえておきましょう。

稼働率の目安

• 年間平均：50〜70%程度
• 繁忙期（雪まつり・夏季）：80〜90%
• 閑散期（11月・3月）：30〜40%

札幌は観光都市として強いですが、季節変動が大きいのが特徴です。特に雪まつり期間は予約が殺到し、単価も跳ね上がります。

1泊あたりの宿泊単価

• ワンルーム〜1LDK：6,000〜10,000円
• 2LDK以上のファミリー向け：12,000〜20,000円
• 一軒家タイプ：15,000〜30,000円

インバウンド需要が戻りつつある現在、グループ向けの物件は単価を上げやすい傾向があります。

具体的な収益シミュレーション

ここでは、1LDKの物件を月額8万円で借りて民泊運営するケースで試算してみます。

収入の計算

• 宿泊単価：8,000円/泊
• 稼働率：60%（月18日稼働）
• 月間売上：8,000円 × 18日 = 144,000円

毎月の支出

項目	金額
家賃	80,000円
清掃代（1回3,000円 × 18回）	54,000円
消耗品・アメニティ	5,000円
光熱費	10,000円
予約サイト手数料（15%）	21,600円
合計	170,600円

この条件だと、月間で約26,600円の赤字になります。

黒字化のポイント

試算結果を見ると厳しく感じるかもしれませんが、工夫次第で黒字化は可能です。

稼働率を上げる

• 70%まで上げれば売上は168,000円に
• 写真の質、レビュー獲得、価格調整がカギ

清掃コストを抑える

• 自分で清掃すれば大幅にコストダウン
• 清掃代が0円なら月5万円以上のプラスに

繁忙期に単価を上げる

• 雪まつり期間は1.5〜2倍の単価も狙える
• 年間を通した戦略的な価格設定が重要

私が話を聞いた運営者の多くは、**「最初の半年は勉強期間」**と割り切っている方が多いです。レビューが貯まり、運営に慣れてくると収益が安定してくる傾向があります。

初期費用も忘れずに

収益だけでなく、スタート時の投資も把握しておきましょう。

• 物件契約の初期費用：20〜30万円
• 家具・家電：15〜30万円
• 消防設備・許可申請関連：5〜15万円
• 予備費：10万円

合計で50〜80万円程度は見ておく必要があります。北海道の場合、冬場の暖房費や除雪の手配も考慮しておくと安心です。

まとめ

札幌市内での民泊収益は、物件選び・稼働率・コスト管理で大きく変わります。

試算上は厳しく見えても、繁忙期の活用や清掃の内製化で黒字化は十分可能です。まずは小さく始めて、実際の数字を見ながら改善していくのが現実的なアプローチだと思います。

私も引き続き、北海道エリアの民泊事情を追いかけていきます。