札幌の一棟アパート利回り相場【2026年】表面・実質の平均とキャッシュフロー計算例

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この記事でわかること

• 札幌の一棟アパートの表面利回り・実質利回りの平均と相場（2026年最新）
• エリア別の利回り相場とおすすめエリア
• 築古アパートの利回りの見方
• キャッシュフロー計算例（4,000万円クラス／5,000万円クラス）
• 北海道（雪国）ならではのコストと融資の現実

法人3期目、2棟目に向けての現在地

私は合同会社を設立して法人で不動産投資を進めています。法人3期目に入ってようやく2棟目の物件取得が動き始めました（苫小牧の区分マンションをリフォーム中）。

一棟アパートへの挑戦は視野にありますが、まず現実を先に書いておきます。一棟アパートへの融資は思った以上に厳しいです。苫小牧で築古アパートを検討した際、数字は良かったものの融資が下りませんでした。銀行の担保評価と耐用年数の問題です。

一棟アパートを目指すなら、まず区分マンション投資などで法人の実績を積み、融資実績を作っていくプロセスが現実的だと感じています。「最初から一棟」を目指す前に、現金で動ける物件から実績を積む段階設計が重要です。

札幌一棟アパート投資のおすすめエリアと特徴

札幌市は北海道の経済・人口の中心であり、約195万人程度の人口を抱える政令指定都市です。道内他都市が人口減少に直面する中、札幌は道内からの流入により比較的安定した賃貸需要が続いています。

特に中央区・北区・白石区・豊平区は単身者・学生・転勤者の需要が厚く、一棟アパート投資の主要エリアとなっています。地下鉄沿線やJR駅徒歩圏は空室リスクが低く、北海道新幹線延伸を見据えた都心部は今後の資産価値維持にも期待できます。

相場と利回りの目安

札幌市内の一棟アパートの表面利回りは、中央区など都心部の築浅物件で6〜7%程度、郊外や築古物件では9〜12%程度が目安です。ただし除雪費用・ロードヒーティング電気代・灯油やガスの暖房費・凍結防止対策などが加わるため、表面利回りから1.5〜2%程度差し引いた水準を実質利回りの目安として見込んでおくことが重要です。

エリア別利回り相場（2026年版）

札幌市内を大きく4エリアに分けると、以下のような利回りの目安になります。

エリア	主な区	表面利回りの目安	特徴
都心部	中央区・北区南部	6〜7%	空室リスク低・価格高め
準都心	白石区・豊平区・東区	7〜9%	バランス型・学生需要あり
郊外	手稲区・西区北部	9〜12%	価格安め・空室に注意
札幌近郊	江別・北広島	10〜13%	高利回りだが流動性低い

地下鉄沿線・徒歩10分圏内かどうかで空室率が大きく変わります。私が調べた範囲では、地下鉄駅徒歩15分超になると入居付けが1〜2ヶ月長くなるケースが多い印象です。

札幌の一棟アパートの平均利回り｜表面と実質の差

エリアをならすと、札幌市内の一棟アパートの表面利回りの平均は8%前後です。ただし北海道は除雪・暖房・凍結対策のコストが本州より重く、手元に残る実質利回りは表面から1.5〜2%落ちます。

指標	札幌市内の目安
表面利回り（平均）	8%前後
表面利回り（都心部）	6〜7%
表面利回り（郊外・築古）	9〜12%
実質利回り（平均）	6〜7%

物件広告に出ている利回りはすべて表面利回りです。「表面9%だから儲かる」と判断せず、実質7%を切るかどうかを一次判定のラインに置くと失敗しにくくなります。

札幌の築古アパートの利回りはどう見るか

札幌の築古（築25年超）一棟アパートは、表面利回りだけなら**10〜13%**が出ます。数字だけ見れば魅力的ですが、実際には次の3点で実質利回りが削られます。

• 修繕：屋根・外壁・給排水管が同時期に寿命を迎えるため、購入後5年以内にまとまった出費が出やすい
• 融資年数：木造の法定耐用年数22年を超えると融資期間が10〜15年に短縮され、月々の返済が重くなる
• 断熱：断熱性能が低い物件は暖房費を理由に敬遠され、空室期間が延びる

築古を狙うなら、表面利回りが12%以上あって初めて築浅の8%と互角、くらいの感覚が実態に近いです。

キャッシュフロー計算例

「利回り8%の木造アパートを買ったら手残りはいくらか？」を具体的に計算してみます。

物件の前提条件

• 物件価格：4,000万円
• 構造：木造2階建て・8室（1K・25㎡）
• 家賃設定：35,000円×8室 ＝ 月額280,000円
• 表面利回り：8.4%
• 融資条件：3,500万円借入・金利1.8%・返済期間25年

月次キャッシュフロー試算

項目	金額/月
家賃収入（満室時）	＋280,000円
ローン返済	△145,000円
管理委託費（5%）	△14,000円
修繕積立	△20,000円
除雪・ロードヒーティング	△15,000円
火災保険・固定資産税（月割）	△8,000円
手残り（満室想定）	＋78,000円/月

**空室損失を加味する（稼働率90%）**と、家賃収入は252,000円に下がり、手残りは約50,000円/月になります。年間60万円のキャッシュフローです。

実質利回りで見ると

• 表面利回り：8.4%
• 除雪・修繕コスト込みの実質利回り：6.3〜6.8%

北海道の場合、表面利回りから1.5〜2%程度引いた水準が実態に近いです。「表面8%→実質6%台」を基準に物件を探すと現実的です。

5,000万円クラスの物件の場合

もう一段大きい物件でも試算しておきます。

• 物件価格：5,000万円
• 構造：木造2階建て・10室（1K）
• 家賃設定：38,000円×10室 ＝ 月額380,000円
• 表面利回り：9.1%
• 融資条件：4,500万円借入・金利1.9%・返済期間25年

項目	金額/月
家賃収入（稼働率90%）	＋342,000円
ローン返済	△188,000円
管理委託費（5%）	△17,000円
修繕積立	△25,000円
除雪・ロードヒーティング	△18,000円
火災保険・固定資産税（月割）	△10,000円
手残り	＋84,000円/月

年間約100万円のキャッシュフローです。物件価格を4,000万円から5,000万円に上げても手残りが比例して増えないのは、返済と雪国コストが先に伸びるためです。4,000万円クラスとの差は月3万円ほどで、その分だけ空室リスクと修繕リスクを多く抱えることになります。

購入・投資時の注意点

札幌の一棟アパート投資では、雪国ならではのリスク管理が不可欠です。

設備・修繕コスト：屋根の雪下ろし・落雪事故リスク・凍結による給排水管破損・ロードヒーティング設備の修繕費など、本州にはない出費が定期的に発生します。

断熱性能：築古物件は断熱性能が低く、暖房負担が重いために空室が長期化するケースがあります。内窓や断熱リフォームの必要性も検討が必要です。

繁忙期の管理：学生需要や単身赴任需要が多い反面、3月の繁忙期を逃すと次の入居まで半年以上空くケースがあります。管理会社との連携が収益に直結します。

融資の壁：木造アパートは積雪荷重に対する構造確認・再建築可否・接道状況・融資評価を事前に精査しておくべきポイントです。法人の場合は実績年数も融資条件に影響します。融資が通らない場合の対策は不動産投資ローンが通らない理由と対策【北海道版】で、地方銀行・信金で審査を通すコツを詳しく解説しています。

契約まわりの知識：物件を買い進める前に、手付金の相場と注意点や媒介契約3種類の違いも押さえておくと、いざ良い物件が出たときにスムーズに動けます。

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まとめ

札幌の一棟アパート投資は、道内随一の人口集積と安定した賃貸需要を背景に地方都市の中では比較的堅実な選択肢です。ただし雪対策コスト・暖房設備・融資の壁を現実的に見据えた計画が必要です。私のように法人で少しずつ実績を積み、融資条件を整えながら一棟を目指すアプローチが、副業FIREへの確実な道筋だと考えています。

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