小樽の不動産投資｜観光地エリアの賃貸需要と民泊との相性

小樽といえば運河や歴史的建造物、ガラス工芸など観光地としてのイメージが強いエリアです。しかし、不動産投資の視点で見ると賃貸需要と民泊需要の両方を検討できる特殊な立地でもあります。

私自身、不動産管理会社をクライアントに持つ仕事をしている関係で、小樽エリアの物件についても相談を受けることがあります。今回は、小樽での不動産投資を検討する際のポイントを整理してみます。

小樽の賃貸需要は限定的だが安定層が存在する

正直に言えば、小樽の賃貸需要は札幌と比べるとかなり限定的です。人口は約10万人で、長期的には減少傾向にあります。

ただし、以下のような安定した需要層は存在します。

特に小樽商科大学周辺は学生向けの単身物件に一定の需要があります。大学が存続する限りは底堅い需要が見込めるため、築古アパートでも利回りを確保しやすいエリアです。

小樽の強みは何といっても観光地としてのブランド力です。運河周辺や堺町通りは国内外の観光客で賑わい、コロナ禍後はインバウンド需要も回復傾向にあります。

このため、通常の賃貸経営に加えて民泊運営という選択肢が現実的になります。

小樽で民泊を検討する際のポイントは以下の通りです。

札幌と比べると民泊の競合は少ない一方で、閑散期の稼働率をどう埋めるかが課題になります。私の知る限り、冬のスキーシーズンと夏の観光シーズンに特化した運営で収益を確保しているオーナーもいます。

小樽の地価は札幌と比べると圧倒的に安いのが特徴です。坪単価で見ると札幌中心部の1/3〜1/5程度の物件も珍しくありません。

これは利回りを確保しやすい反面、出口戦略（売却）の難易度が高いことを意味します。

投資判断で考慮すべき点をまとめます。

札幌の金融機関でも小樽エリアの融資は対応してくれるケースがありますが、物件評価が厳しくなりがちなので、自己資金を多めに準備しておくと安心です。

小樽投資の最大のメリットは札幌との近さです。JRで約30分、高速道路でも40分程度でアクセスできます。

この立地を活かして、以下のような戦略が考えられます。

札幌でのポートフォリオ分散として小樽を加える、という考え方もありでしょう。

小樽での不動産投資は、賃貸需要は限定的だが観光需要を活かした民泊との組み合わせで可能性が広がります。物件価格が安く利回りを確保しやすい一方、流動性の低さや修繕コストには注意が必要です。

札幌との距離を活かして管理コストを抑えつつ、観光シーズンに特化した民泊運営を組み合わせる戦略が有効です。私も今後、小樽エリアの具体的な物件を見ながら投資判断を深めていきたいと考えています。

まずは少額から不動産投資を試したい方には、1万円から始める不動産クラウドファンディングが選択肢です。実物投資を検討する前段階として、不動産収益の感覚をつかむのに役立ちます。